خانه / دانشنامه / وام مسکن یکم یا اوراق تسهیلات خرید مسکن، کدام‌یک به‌صرفه‌تر است؟-بخش اول

وام مسکن یکم یا اوراق تسهیلات خرید مسکن، کدام‌یک به‌صرفه‌تر است؟-بخش اول

وام مسکن یکم بانک مسکن به‌صرفه‌تر است یا وام با اوراق تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن؟ تاثیر تورم، ارزش ریال، قیمت خانه و مبلغ اجاره بر هر یک از این وام‌ها چیست؟

چندین راه برای گرفتن وام مسکن وجود دارد. اما وام مسکن یکم بانک مسکن و وام با اوراق تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن (تسه) دو راهی هستند که بیشتر موردتوجه خریداران است. اما هرکدام از این وام‌ها هزینه‌ها و شرایط خودشان را دارند. تحلیل بانک بررسی می‌کند که با در نظر گرفتن هزینه‌ها و شرایط اقتصادی کدام وام برای شما به‌صرفه‌تر است؟

وام با اوراق تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن تسه

معمولا برای گرفتن وام از  مسکن باید از قبل سپرده‌ای در این بانک داشته باشید. با باز کردن حساب صندوق پس‌انداز یکم و نگهداری موجودی در آن یک سال بعد می‌توانید از بانک تسهیلات خرید منزل مسکونی بگیرید. اما اگر شما برای خرید ملک عجله داشته باشید چه‌کار باید بکنید؟ و یا اگر شما برای گرفتن وام از قبل سپرده‌ای در بانک نداشته باشید چه راه‌حلی دارید؟

اگر برای گرفتن وام سپرده‌ای از قبل ندارید بانک به شما می‌گوید که باید امتیاز وام فرد دیگری را بگیرید. یعنی کسی که از قبل در بانک سپرده‌گذاری کرده و صاحب‌امتیاز وام شده می‌تواند این وام را به شما انتقال دهد. بالطبع فرد انتقال‌دهنده بابت پولی که از قبل در حساب خوابانده و از هزینهٔ فرصت آن این امتیاز وام را به شما می‌فروشد تا شما بدون نیاز به سپرده‌گذاری و به‌سرعت وام دریافت کنید. این کار از طریق اوراق انجام می‌شود.

اوراق که بهتسه”  مشهور است درواقع یک حق امتیاز برای دریافت وام استبانک مسکن برای جذاب‌تر کردن سپرده‌گذاری در این بانک نسبت به بانک‌ها دیگر علاوه بر دادن سود با شرایط خاصی به مشتریان اوراق هم می‌دهد. با هر برگ اوراق می‌توان از بانک مسکن ۵۰۰ هزار تومان وام بگیرید.

برای اینکه اوراق تهیه کنید دو راه کلی دارید. اول اینکه خودتان حساب سپرده ممتاز در بانک مسکن داشته باشید و بابت سپرده خودتان اوراق بگیرید. اما اگر برای خرید ملک و گرفتن وام عجله دارید باید آن را از افراد دیگری که اوراق دارند بخرید. اوراق در بازار فرابورس معامله می‌شوند.

اگر خودتان بخواهید برای خرید اوراق در فرابورس اقدام کنید باید یک کد معاملاتی در فرابورس بگیرید و بعد می‌توانید پای کامپیوترتان بنشینید و اوراق را خریدوفروش کنید. اما یک راه خیلی ساده‌تر هم وجود دارد. می‌توانید به یک شعبه بانک مسکن مراجعه کنید و آن‌ها تمام کارهای لازم را برای شما انجام می‌دهند. قیمت خریدتان هم تفاوتی با حالت اول ندارد. قیمت اوراق برحسب عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. یعنی هرقدر نسبت عرضه به تقاضا بیشتر باشد قیمت هم کمتر می‌شود و اگر تقاضا برای خرید اوراق بالا رود قیمت آن‌هم بالاتر می‌رود. بنابراین قیمت اوراق حتی در روز هم ممکن است چند بار تغییر کند.

موضوعی که ممکن است در ابتدا کمی برایتان نامفهوم باشد این است که برای هر ماه اوراق جداگانه‌ای وجود دارد. وقتی به لیست قیمت‌ها نگاه می‌کنید متوجه می‌بینید که مثلاً قیمت اوراق شهریور ۹۴ با قیمت اوراق مهر ۹۵ و دیگر اوراق تفاوت دارد.

اوراق عملاً تاریخ انقضا دارند. یعنی وقتی اوراقی منتشر شد برای استفاده از آن و دریافت وام تا ۲ سال مهلت وجود دارد و بعدازآن اوراق باطل می‌شود و بانک دیگر بابت آن وامی نمی‌دهد. بنابراین اگر اوراقی مهر ۹۴ منتشر شده است تا مهر ۹۶ اعتبار دارد. بنابراین هرقدر اوراقی جدیدتر باشد مدت اعتبار آن بیشتر است و ارزش بیشتری دارد.

 

چرا گاهی اوراق قدیمی گران‌تر است؟

بااینکه اوراق جدید‌تر زمان اعتبار بیشتری دارند اما گاهی می‌بینیم که اوراق قدیمی‌تر در بازار به قیمت بالاتری فروخته می‌شود. این اوراق هیچ مزیتی نسبت به اوراق جدیدتر ندارند و حتی تاریخ ابطالشان هم نزدیک‌تر است. تنها دلیلی که گاهی یک اوراق قدیمی از اوراق جدید گران‌تر می‌شود خریدوفروش بیشتر آن در بازار و یا سفته‌بازی است.

کدام اوراق را بخریم؟

پاسخ ساده است. ارزان‌ترین اوراق را بخرید. اوراق تاریخ‌های مختلف به لحاظ کارکرد هیچ تفاوتی باهم ندارند. بااین‌حال در یک مورد حتماً با بانک هماهنگ باشید. از زمانی که اوراق را می‌خرید تا زمان استفاده در بانک ممکن است مدتی زمان صرف شود و درصورتی‌که اوراق شما به زمان ابطال خیلی نزدیک باشد ممکن است پیش از استفاده در بانک باطل شود. بنابراین این زمان را در نظر بگیرید.

با اوراق وام مسکن چقدر می‌توان وام گرفت؟

سقف وامی که با خرید اوراق می‌توانید بگیرید در تهران ۶۰ میلیون تومان است. در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۵۰ میلیون و در سایر شهرها هم ۴۰ میلیون تومان می‌توانید وام بگیرید.

اما می‌توان برای احداث ساختمان دو وام گرفت. پدر و فرزند یا مادر و فرزند و یا زن و شوهر می‌توانند هر یک روی یک ملک وام بگیرند. در این حالت سقف وام به شرح زیر است:

در تهران ۸۰ میلیون تومان (هریک به‌طور جداگانه ۴۰ میلیون تومان

 در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۷۰ میلیون تومان (هریک به‌طور جداگانه ۳۵ میلیون تومان

در سایر مناطق شهری ۶۰ میلیون تومان (هریک به‌طور جداگانه ۳۰ میلیون تومان

سود وام و شرایط بازپرداخت اوراق مسکن چگونه است؟

نرخ سود این وام ۱۷٫۵ درصد است و مدت‌زمان بازپرداخت اقساطش هم ۱۲ سال است. بازپرداخت اقساط هم به روش ساده و هم به روش پلکانی ممکن است. در روش ساده شما یک مبلغ مشخص را هرماه در کل دوره بازپرداخت می‌پردازید. اما در روش پلکانی مبلغ اقساط به‌تدریج بیشتر می‌شوند.

قسط این وام چقدر است؟

برای وام ۶۰ میلیون تومانی در تهران ماهیانه حدود ۱ میلیون تومان

برای وام ۵۰ میلیون تومانی در مراکز استان‌ها و شهرهای با ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ماهیانه حدود ۸۳۳ هزار تومان

برای وام ۴۰ میلیون تومانی در سایر شهرها هم ماهیانه حدود ۶۶۷ هزار تومان

سود واقعی اوراق تسهیلات مسکن چقدر است؟

سود این وام ۱۷٫۵ درصد است. ولی باید توجه داشت که شما بابت خرید اوراق باید پول بپردازید و اگر این عدد را از مبلغ وام کم کنیم به این معنی است که شما عملاً بابت مبلغ وام کمتری باید اقساط تعیین‌شده را بپردازید.

فرض کنیم شما می‌خواهید ۶۰ میلیون تومان وام بگیرید. با هر برگ اوراق می‌توانید ۵۰۰ هزار تومان وام بگیرید. بنابراین برای ۶۰ میلیون وام باید ۱۲۰ برگ اوراق بخرید. فرض کنیم که قیمت هر برگ اوراق ۸۰ هزار تومان باشد. در این صورت برای تهیه ۱۲۰ برگ اوراق باید ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بپردازید. اگر این رقم را از مبلغ وام کم کنیم شما عملاً ۵۰ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان دریافت کرده‌اید.

شرایط دریافت اوراق وام مسکن چیست؟

سن بنا نباید بیشتر از ۲۰ سال باشد (از تاریخ صدور اولین پروانه ساختمانی)

مبلغ وام نباید بیشتر از ۸۰ درصد قیمت ملک باشد.

عدم وجود سابقه چک برگشتی و بدهی سررسید شده در سیستم بانکی

 یک وام ۱۰ میلیونی هم در کنار وامتان بگیرید

در کنار این وام می‌توانید یک وام جعاله ۱۰ میلیونی هم از بانک مسکن بگیرید. سود این وام هم ۱۷٫۵ درصد است اما دوره بازپرداختش کوتاه‌تر و حداکثر ۵ سال است.

720

درباره سردبیر بخش اقتصادی

دانشجوی دکتری اقتصاد تحلیلگر مسائل اقتصادی